La dación en pago es un tema que genera gran interés y preocupación entre quienes enfrentan dificultades financieras. En un contexto donde muchas familias luchan por cumplir con sus obligaciones hipotecarias, entender las opciones disponibles se vuelve crucial. Este artículo explora a fondo la dación en pago en BBVA, sus implicaciones, requisitos y alternativas, ofreciendo una guía completa para quienes consideran esta opción.
Contenido
La dación en pago: ¿Qué es y cómo funciona?
La dación en pago es un mecanismo legal que permite a un deudor transferir la propiedad de un bien inmueble, típicamente su vivienda, a un banco o entidad financiera como forma de saldar una deuda hipotecaria. Este proceso se formaliza mediante un acuerdo entre el deudor y el banco, que debe ser registrado ante notario.
Este tipo de acuerdo se ha vuelto especialmente relevante en España, donde muchas personas se han visto atrapadas en hipotecas que exceden el valor actual de sus propiedades. La dación en pago ofrece una salida, aunque no está exenta de complicaciones y consideraciones a tener en cuenta.
Alternativas a la dación en pago: el derecho a la insolvencia
Si bien la dación en pago puede parecer una solución atractiva, existe una alternativa que puede ser más beneficiosa: el derecho a la insolvencia. Este mecanismo legal permite liberar al deudor no solo de la carga hipotecaria, sino también de otras deudas personales que no puede afrontar.
Ventajas del derecho a la insolvencia:
- El deudor puede quedar exonerado de toda la hipoteca y deudas adicionales.
- Se trata de un proceso más completo que solo entregar la vivienda.
- Está diseñado específicamente para proteger a los deudores en situaciones de vulnerabilidad económica.
Por lo tanto, si la intención es deshacerse completamente de las deudas, explorar el derecho a la insolvencia podría ser la mejor opción.
Medidas de protección a deudores hipotecarios sin recursos
El Real Decreto-ley 6/2012 establece un marco de protección para los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad. Esta legislación busca ofrecer soluciones a quienes no pueden afrontar sus hipotecas, facilitando la dación en pago y otras alternativas.
Umbral de exclusión y cumplimiento de obligaciones
El umbral de exclusión define a aquellos deudores que no pueden cumplir con sus obligaciones hipotecarias y, al mismo tiempo, satisfacer sus necesidades básicas. Este umbral es crucial para acceder a las medidas de protección.
El objetivo es evitar que familias enteras se vean en la calle debido a su incapacidad para pagar sus deudas.
Eliminación del coste impositivo en la dación en pago
Una de las medidas más destacadas del Real Decreto-ley 6/2012 es la eliminación del coste impositivo en la dación en pago para aquellos que cumplan con el umbral de exclusión. Esto significa que los deudores no tendrán que pagar impuestos por la transmisión de su vivienda al banco.
- Los deudores en umbral de exclusión pueden realizar la dación en pago sin coste impositivo.
- El objetivo es facilitar la cancelación de deudas a través de esta entrega.
- Esta medida alivia la carga económica de los deudores en situaciones difíciles.
Proceso de dación en pago en BBVA
El proceso de dación en pago con BBVA implica varios pasos que el deudor debe seguir al solicitar esta opción. Cada paso es crucial para asegurar que la operación se realice de manera legal y efectiva.
- Comunicación Inicial: El deudor debe contactar al banco para informar su situación y solicitar la dación en pago.
- Análisis de la Situación: BBVA evaluará si el deudor cumple con los requisitos para proceder.
- Valoración del Inmueble: Se llevará a cabo una tasación para determinar el valor de mercado.
- Propuesta de Dación en Pago: Si es viable, BBVA presentará una propuesta formal.
- Aceptación de la Propuesta: El deudor revisa y acepta la propuesta con asesoramiento legal.
- Firma del Acuerdo: Se formaliza un documento legal para la transferencia.
- Formalización ante Notario: La operación se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Cancelación de Cargas y Deuda: BBVA cancela la deuda y emite un certificado de deuda cero.
- Entrega de Llaves: El deudor entrega las llaves, finalizando el proceso.
Requisitos para la dación en pago en BBVA
Para que un cliente pueda acceder a la dación en pago en BBVA, debe cumplir con varios requisitos establecidos por la normativa vigente en España. Estos aseguran que la dación sea una solución viable.
- Titularidad de la Deuda: Debe ser el titular del préstamo hipotecario.
- Vivienda Habitual: La propiedad debe ser su residencia principal.
- Evaluación de Solvencia: BBVA analizará la situación financiera del deudor.
- Transparencia Informativa: El cliente debe entender las implicaciones legales de la dación en pago.
- Acuerdo Formal: Se debe firmar un acuerdo que detalle los términos de la operación.
- Tasación Actualizada: La vivienda debe ser valorada por una empresa homologada.
- Ausencia de Cargas Adicionales: No debe haber otros gravámenes sobre la propiedad.
- Documentación Completa: Se requiere presentar todos los documentos solicitados.
- No Existencia de Garantías Adicionales: No deben existir avales u otras garantías.
- Aceptación de Condiciones: El cliente debe aceptar las condiciones propuestas por BBVA.
Documentación necesaria para la dación en pago
Para realizar la dación en pago con BBVA, se debe presentar una serie de documentos esenciales que ayudarán a evaluar la situación del deudor y del inmueble en cuestión. A continuación, se detalla la documentación requerida:
- Escritura de Propiedad: Copia de la escritura de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Nota Simple Actualizada: Documento que acredita la titularidad y cargas del inmueble.
- Último Recibo del IBI: Comprobante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Certificado de Deudas con la Comunidad: Documento que acredita si hay deudas con la comunidad de propietarios.
- Documentación Personal: DNI o NIE, declaración de la renta y nóminas recientes.
- Certificado de Tasación: Informe de tasación que refleje el valor actual del inmueble.
- Informe de Cargas y Gravámenes: Documento que detalla hipotecas o embargos sobre la propiedad.
- Justificante de Situación Económica: Informe de vida laboral o certificado de desempleo.
- Contrato de Préstamo Hipotecario: Copia del contrato original del préstamo.
- Propuesta de Dación en Pago: Escrito con los términos y condiciones del proceso.
Obligaciones del banco BBVA en la dación en pago
BBVA tiene una serie de obligaciones que debe cumplir durante el proceso de dación en pago, asegurando que el procedimiento sea justo y transparente:
- Información Transparente: Debe proporcionar información clara sobre el proceso y sus consecuencias.
- Valoración Objetiva: Realizar una tasación imparcial del inmueble mediante una entidad homologada.
- Cumplimiento Legal: Seguir los procedimientos establecidos en la legislación vigente.
- Formalización Notarial: La dación en pago debe realizarse ante notario.
- Cancelación de Deuda: Cancelar la deuda hipotecaria y los intereses asociados tras la dación.
- No Generación de Deudas Adicionales: No puede imponer costes adicionales no estipulados en el acuerdo.
- Liberación de Cargas: Asegurarse de que el inmueble se transfiere libre de gravámenes.
- Asesoramiento: Aunque no es obligatorio, el banco debe orientar al deudor sobre implicaciones fiscales.
- Protección de Datos: Garantizar la confidencialidad de la información del deudor.
- Normativa de Consumidores: Cumplir con disposiciones de protección al consumidor.
Casos prácticos de dación en pago en BBVA
La dación en pago ha sido utilizada en diversas situaciones. A continuación, se presentan algunos casos prácticos que ilustran cómo BBVA ha gestionado esta opción:
- Desempleo prolongado: Un cliente sin ingresos se ve incapaz de pagar su hipoteca. Tras la evaluación, BBVA acepta la dación en pago y el cliente queda libre de la deuda.
- Pérdida de valor del inmueble: Una pareja con problemas financieros ve que su vivienda ha perdido valor. BBVA les ofrece una dación en pago, estableciendo un acuerdo para la diferencia de deuda.
- Familia en riesgo de desalojo: Una familia con niños pequeños solicita ayuda para evitar el desalojo. BBVA acuerda la dación en pago y ofrece un alquiler social adaptado a su situación.
- Divorcio y carga hipotecaria: Tras un divorcio, uno de los cónyuges ya no puede asumir la hipoteca. BBVA acepta la dación en pago, liberando al ex-cónyuge de la deuda.
La situación actual de la dación en pago en BBVA
Recientemente, la dación en pago ha cobrado relevancia debido a una sentencia favorable a un cliente en Navarra. Esta decisión judicial representa un hito importante, ya que es la primera vez que un tribunal español falla a favor de esta medida.
La sentencia de Navarra obliga a BBVA a aceptar la entrega de la vivienda como forma de pago y a cancelar la deuda restante. Este fallo supone un cambio significativo en la práctica bancaria, ya que antes los bancos podían exigir el pago total de la deuda y no estaban obligados a aceptar la entrega del inmueble.
La postura del BBVA y su recurso
BBVA ha anunciado su intención de presentar un recurso de nulidad y solicitar amparo ante el Tribunal Constitucional. El banco argumenta que ha actuado siempre conforme a las leyes que regulan los préstamos hipotecarios y la ejecución de créditos impagados. Este recurso busca impugnar la sentencia y reafirmar su posición en relación a las daciones en pago.
Consideraciones y desventajas de la dación en pago
A pesar de las ventajas que la dación en pago puede ofrecer, también existen consideraciones y desventajas que deben ser tenidas en cuenta:
Responsabilidad con deuda pendiente
En muchos casos, el valor de la propiedad entregada puede no ser suficiente para cubrir la totalidad de la deuda. Esto deja al deudor con la obligación de pagar la diferencia, lo cual puede ser una carga financiera considerable.
Repercusiones negativas en la situación crediticia
La dación en pago puede impactar negativamente en el historial crediticio del deudor, ya que se considera un incumplimiento. Esto puede dificultar el acceso a futuros créditos o préstamos.
Por lo tanto, es fundamental evaluar todas las implicaciones de la dación en pago antes de tomar una decisión. Consultar con asesores financieros o legales es altamente recomendable.
Requisitos de la dación en pago en diferentes entidades financieras
Si bien la dación en pago se aplica de manera similar en diversas entidades financieras, cada banco puede tener políticas y requisitos específicos. A continuación, se describen algunas consideraciones clave:
BBVA: La entidad ha estado en el centro de controversias relacionadas con la dación en pago. La reciente sentencia en Navarra ha puesto a prueba sus políticas, por lo que es importante que los deudores consulten directamente con el banco sobre sus requisitos.
Otras entidades financieras: Cada banco tiene sus propias normas y procedimientos para la dación en pago. Algunas entidades pueden ser más flexibles, mientras que otras pueden imponer condiciones más estrictas.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago en BBVA
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un acuerdo mediante el cual un deudor entrega la propiedad de un inmueble al banco para saldar una deuda hipotecaria.
¿Puede cualquier cliente de BBVA optar por la dación en pago?
No todos los clientes pueden optar por esta medida. Se deben cumplir una serie de requisitos establecidos por BBVA.
¿Qué tipo de deudas se pueden cancelar con la dación en pago en BBVA?
Principalmente se utiliza para cancelar deudas hipotecarias, pero es recomendable consultar al banco sobre casos específicos.
¿Es posible realizar una dación en pago si hay más de un titular en la hipoteca?
Sí, todos los titulares deben estar de acuerdo y firmar el acuerdo.
¿Qué ocurre si hay un avalista o un garante en la hipoteca?
El avalista debe ser informado y dar su consentimiento, ya que la dación en pago afecta sus responsabilidades.
¿La dación en pago afecta a mi historial crediticio?
Sí, puede tener un impacto negativo en el historial crediticio del deudor.
¿Qué pasa con las deudas pendientes tras la dación en pago?
Normalmente, la dación en pago extingue la deuda hipotecaria, pero otras deudas deben ser tratadas por separado.
¿Puedo solicitar una dación en pago si mi vivienda está en alquiler?
Es necesario consultar con BBVA, ya que pueden aplicar condiciones específicas en tales casos.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de dación en pago en BBVA?
El tiempo puede variar. Es recomendable consultar directamente con el banco para tener una estimación más precisa.
¿Hay gastos asociados al proceso de dación en pago?
Existen gastos notariales, de gestoría y otros impuestos que el cliente debe asumir. BBVA proporcionará un desglose detallado.
¿BBVA ofrece asesoramiento durante el proceso de dación en pago?
La entidad puede ofrecer asesoramiento a través de sus gestores hipotecarios, y es recomendable solicitarlo.
¿Qué sucede si después de la dación en pago el banco vende la propiedad por un valor superior al de la deuda?
El banco puede vender la propiedad al precio que estime conveniente tras la dación en pago, según los términos acordados.
¿Puedo retractarme de una dación en pago ya acordada con BBVA?
Una vez firmado el acuerdo, el proceso es irreversible. Es importante estar seguro antes de firmar cualquier documento.
Referencias legales
La dación en pago en España está regulada por varias normativas que establecen el marco legal y los procedimientos aplicables:
- Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889): Regula las obligaciones y contratos, incluyendo la «datio in solutum».
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946): Establece el régimen jurídico de las hipotecas.
- Ley 1/2013, de 14 de mayo: Introduce medidas para proteger a deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad.
- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo: Implementa el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración de deudas con garantía hipotecaria.
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre (IRPF): Regula las implicaciones fiscales de la dación en pago.
- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria: Establece el marco general de la tributación en España.
- Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado: Detallan los procedimientos registrales para inscribir la dación en pago.
Es fundamental estar al tanto de la normativa vigente y consultar fuentes oficiales antes de realizar cualquier operación de dación en pago. Además, BBVA puede tener políticas internas que complementen esta regulación.
