La incertidumbre que rodea a los procedimientos de desahucio puede ser abrumadora tanto para propietarios como para inquilinos. Entender si se debe iniciar un juicio ordinario o verbal es crucial para preparar una estrategia efectiva y minimizar costos. Este artículo explora en profundidad las diferencias entre estos procedimientos, sus consecuencias y cómo navegar por ellos con éxito.
Contenido
¿Qué es un procedimiento de desahucio?
El desahucio es un procedimiento judicial que permite a un propietario recuperar la posesión de su inmueble cuando un inquilino incumple los términos del contrato de alquiler. Las razones más comunes para iniciar un desahucio incluyen el impago de rentas, la ocupación ilegal de la vivienda o el vencimiento del contrato sin la correspondiente renovación.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece dos tipos de procedimientos para llevar a cabo un desahucio: el juicio ordinario y el juicio verbal. La elección entre uno u otro es fundamental y depende de varios factores que abordaremos a continuación.
¿Cómo evitar el desahucio de tu vivienda?
Las personas con altos niveles de endeudamiento enfrentan el riesgo de perder su hogar, especialmente si no pueden pagar la hipoteca o el alquiler. Sin embargo, existen mecanismos legales, como la Ley 15/2015, que permiten la cancelación de deudas para evitar embargos y subastas de propiedades.
Si este es tu caso, es recomendable que te asesores adecuadamente. Existen servicios que pueden evaluar tu situación financiera y determinar si cumples con los requisitos para acceder a esta ley y así evitar el desahucio.
Desahucio: juicio ordinario o verbal, ¿qué determina el tipo de procedimiento?
La clasificación de un desahucio como juicio ordinario o verbal se encuentra regulada en el artículo 250 de la LEC. Generalmente, el juicio verbal se aplica a casos de desahucios por falta de pago o expiración del contrato, mientras que el juicio ordinario se reserva para situaciones más complejas que requieren una resolución más detallada.
El juicio verbal se caracteriza por ser más rápido, con plazos más cortos y, en muchos casos, sin necesidad de vista oral. En contraste, el juicio ordinario implica una serie de etapas más largas, que incluyen la presentación de la demanda, la contestación, una audiencia previa y finalmente, el juicio.
Cuándo se aplica el juicio verbal en el desahucio
El procedimiento verbal se aplica en las siguientes circunstancias:
- Impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino.
- Ocupación sin título legítimo, como sucede con los okupas.
- Finalización del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo establecido.
Este procedimiento está diseñado para ser ágil y eficiente, permitiendo que el inquilino desaloje de manera voluntaria o sea lanzado en un periodo corto de tiempo. Desde la reforma de la LEC en 2009, se introdujo el desahucio exprés, que permite que si el inquilino no se opone ni realiza el pago en el plazo de 10 días, se dicte directamente el decreto de lanzamiento.
Esta celeridad en el juicio verbal lo convierte en la opción preferida para muchos arrendadores, ya que simplifica el proceso y reduce los costos asociados.
Cuándo se tramita el desahucio por juicio ordinario
El juicio ordinario se utiliza en los siguientes casos:
- Cuando hay pretensiones acumuladas complejas, como indemnizaciones por daños y perjuicios superiores a 15.000 euros.
- En situaciones donde se discuten cláusulas contractuales que requieren un análisis más profundo.
- Cuando es necesario resolver cuestiones accesorias, como la titularidad del inmueble o derechos de usufructo.
La naturaleza del juicio ordinario es más detallada y puede extenderse entre 6 y 12 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado. Por lo tanto, es fundamental evaluar la viabilidad de tramitar el caso por la vía verbal o si deberá canalizarse a juicio ordinario.
Plazos y fases del juicio verbal
El procedimiento de juicio verbal se inicia con la presentación de una demanda. Si esta es admitida, se notifica al demandado para que, en un plazo de 10 días, pague, desaloje o se oponga.
Si el inquilino no responde, se dicta un decreto de lanzamiento inmediato. En caso de oposición, se señala una vista que debe celebrarse en un plazo máximo de 20 días, tras la cual se dictará sentencia.
Por lo tanto, un desahucio tramitado por juicio verbal puede resolverse en un lapso de 2 a 3 meses en los juzgados más eficientes.
Fases del juicio ordinario en el desahucio
El juicio ordinario, por su parte, sigue una serie de fases más complejas:
- Demanda y admisión.
- Contestación a la demanda por parte del inquilino en un plazo de 20 días hábiles.
- Audiencia previa para fijar los hechos controvertidos y las pruebas necesarias.
- Juicio.
- Sentencia y posible ejecución de la misma.
Este tipo de procedimiento es más largo y requiere de una planificación y una estrategia legal adecuada para maximizar las posibilidades de éxito.
¿Qué debe valorar un abogado para elegir entre juicio ordinario o verbal?
Un abogado especializado en arrendamientos urbanos debe considerar varios factores antes de decidir el tipo de juicio:
- La causa del desahucio: impago, vencimiento, incumplimientos adicionales.
- Posibilidad de acumulación de acciones, como reclamaciones de cantidades o daños.
- La previsible oposición del inquilino y su potencial respuesta.
- La complejidad jurídica del caso, especialmente si hay discusiones sobre derechos reales.
Consecuencias prácticas de una elección incorrecta del procedimiento
Una elección errónea entre juicio ordinario y verbal puede llevar a que el juez inadmite la demanda o la derive al procedimiento correcto. Esto no solo implica una pérdida de tiempo, sino que también puede acarrear costes adicionales significativos.
Por esta razón, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado con experiencia en la materia para evitar errores procesales que puedan dificultar la recuperación del inmueble deseada.
Cómo se regula el desahucio en la Ley de Enjuiciamiento Civil
El procedimiento de desahucio está regulado por los artículos 437, 440 y 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta ley establece un procedimiento verbal especial para los casos de desahucio, incluso cuando se acumulen reclamaciones de cantidad.
Entre las medidas contempladas, se incluye el lanzamiento con fecha fija y la intervención de servicios sociales en situaciones de vulnerabilidad, lo que añade un enfoque más humano a los procedimientos de desahucio.
¿Se puede transformar un juicio verbal en uno ordinario durante el procedimiento?
Es posible, aunque no es lo habitual. Si durante el juicio verbal se presentan cuestiones que impiden la resolución del caso sin una audiencia previa, el juez puede decidir transformar el procedimiento en uno ordinario.
Este cambio puede alargar considerablemente el proceso, por lo que es esencial que el abogado del propietario haya anticipado esta posibilidad y estructurado adecuadamente la demanda.
¿Qué es mejor: desahucio por juicio ordinario o verbal?
La mejor opción dependerá del caso en particular. En general:
- Si el principal objetivo es recuperar el inmueble por impago o vencimiento, el juicio verbal es la opción más eficiente.
- Si se presentan reclamaciones complejas o cuestiones jurídicas adicionales, el juicio ordinario será el camino a seguir.
La rapidez del juicio verbal lo convierte en la opción preferida para muchos arrendadores. Sin embargo, el asesoramiento legal previo será determinante para garantizar la correcta elección del procedimiento.
Preguntas frecuentes sobre juicios ordinarios o verbales
¿Qué tipo de juicio se aplica si hay cláusulas nulas en el contrato?
Si el desahucio involucra la nulidad de cláusulas contractuales, es probable que se deba seguir un procedimiento de juicio ordinario, por la complejidad jurídica que esto conlleva.
¿Qué ocurre si el inquilino no responde a la demanda?
En los procedimientos de juicio verbal, si el inquilino no realiza el pago, no se opone ni desaloja dentro del plazo de 10 días, se dicta un decreto de lanzamiento de forma directa.
¿Se puede acumular la reclamación de rentas al desahucio?
Sí, se puede acumular la acción de reclamación de rentas vencidas, siempre que se tramite por juicio verbal y no supere los 6.000 euros. Si se excede esta cantidad, podría ser necesario recurrir al juicio ordinario.
¿Qué pasa si el juez considera mal escogido el procedimiento?
Si el juez determina que el procedimiento no fue elegido correctamente, puede inadmitir la demanda o reconducir el procedimiento, lo que puede generar retrasos en la resolución del caso.
